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  掌握：城市地价动态监测的概念，城市地价动态监测的基本程序，城市地价动态监测指标含义及其采集方法

  (1)地价动态监测。地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况做观测、描述和评价的过程。

  (2)监测周期。城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和全城市范围的地价宏观监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性等，监测周期能够准确的通过情况设置更短一些。

  (3)地价监测点。地价监测点是指在一定级别的一定区段内设立的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在级别基准地价内涵界定一致或相近的，能够代表所在级别的区段地价水平的宗地，

  (4)监测点地价。监测点地价是通过评估或交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。

  (5)监测地价类型。城市地价动态监测中的地价分为城市商业地价、居住地价、工业地价3种基本类别，3种基本类别地价的内涵应与城市基准地价内涵一致。根据不同的目的和需要还可以在3种基本类别的基础上再增设其他的类别。

  (6)监测地价基准日。监测地价具有统一的基准日。季度监测地价的基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价的基准日为每年的12月31日。

  (7)地价区段。地价区段是以城市土地定级为基础划分的，在地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。

  (8)标定地价。标定地价是政府根据管理需要，组织评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。

  地价水平值主要是以一些范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。

  (1)地价水平值按照土地用途分为商业地价水平值、居住地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平，在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。

  (2)城市地价水平值按照范围大小分为区段地价水平值、级别地价水平值、城市整体地价水平值等。

  (3)区域地价水平值按照区域大小分为地级范围城市地价水平值、省级范围城市地价水平值、重点区域城市地价水平值和全国城市总体地价水平值等。

  (1)按照土地用途分为商业地价变化量、居住地价变化量、工业地价变化量，为了综合反映城市地价变化量，在不同用途的基础上设置城市综合地价变化量等。

  (2)城市地价变化量按照范围大小分为区段地价变化量、级别地价变化量、城市整体地价变化量等。

  (3)区域地价变化量按照区域大小分为地级范围城市地价变化量、省级范围城市地价变化量、重点区域城市地价变化量和全国城市总体地价变化量等。

  地价增长率主要是反映在某一时段内地价的变化幅度，一般是通过不同时期地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出的，以百分率表示。

  (2)按照土地用途分为商业地价增长率、居住地价增长率、工业地价增长率，为了综合反映城市地价变化幅度，在不同用途的基础上设置城市综合地价增长率等。

  (3)城市地价增长率按照范围大小分为区段地价增长率、级别地价增长率、城市整体地价增长率等。

  (4)区域地价增长率按照区域大小分为地级范围城市地价增长率、省级范围城市地价增长率、重点区域城市地价增长率和全国城帝总体地价增长率等。

  地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。

  (1)地价指数按照基数不同分为定比地价指数和环比地价指数。定比地价指数以某一固定基期的地价水平值为基数，环比地价指数以上一统计周期地价水平值为基数。

  (2)地价指数按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。

  (3)地价指数按照范围大小分为地（市）级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省区域地价指数和全国总体地价指数等指标。

  (1)地价监测点数据：分为初始采集数据和常规采集数据。其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况；常规采集数据重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

   (4)城市一般数据：土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数掘、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

  地价监测点布设与初始资料采集的方法如下。

   (1)以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择合乎条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上。

   (2)查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料做整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表。

   (3)根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地旁边的环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等。

   (4)根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点。

   (5)对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息。

   (6)经分析和筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容有：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和别的资料等。

  土地交易样本数据为土地交易的有关数据，通过市场调研采集，采集渠道为土地交易登记部门、土地交易市场和实际市场。

  房屋交易样本数据为房屋交易的有关数据，通过市场调研采集。数据采集渠道为房地产市场管理部门和实际市场。

  城市一般数据，为土地年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料、房屋年度供需统计数据等。采集方法如下：

  (1)土地供需资料、城市基准地价资料主要是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集，采集的渠道主要是国土资源管理部门；

  (2)房屋供需资料主要是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集，采集的渠道主要是房地产市场管理部门；

  (3)城市社会经济统计资料主要是通过资料查询的方式采集，采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。

  (1)绘制地价监测点分布图，标明各地价监测点的代表符号、编号以及其他图件要素。

  该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。

  1．×××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

  根据地价评估的作业规程和项目的具体实际的要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2002年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年数的限制为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、．排水、通讯）及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。

  ×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2002年10月31日，土地使用年数的限制设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为

  (1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》（证号略），使用权类型为划拨，现公司做企业改制，拟以出让方式获得该宗地40年期土地使用权。

  (2)基础设施条件红线外五通（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内场地平整。

  本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生明显的变化，则估价结果应做调整或重新评估。

  1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。

  2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

  2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。

  3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。

  待估宗地位于×××路，其四至状况略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于）×年×月以划拨方式获得该土地使用权，《国有土地使用证》证号略，士地登记面积为2200 m2，登记用途为商业用地。

  估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利『。

  勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，73年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2. 64。

  影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。

  估价对象所处区域位于××市二级商业地段，区域内人口密度较大，商服设施完善。

  估价对象所处区域基础设施状况可达到供水、排水、通电、通讯、通路“五通”。

  ×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如：戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。

  该宗地位于××路，其四至状况略，土地面积为2200 m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500 m，距公交站点200m。，距火车站2660 m，距长途汽车站2500 m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，73年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800 m2，现状容积率2. 64。宗

  地红线内具备通路、通电、供水、排水、通讯、供热和场地平整的基础设施条件。

  土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这一些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则。（内容略）

  估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的真实的情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。

  市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：

  本次评估，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。

  估价对象位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业e二级地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3．o。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200 m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2001年10月6日、土地使用年数的限制为40年、宗地红线外为六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通热），红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为

  该宗地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况略。土地面积2500 m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800 m，商服繁华度高，距公交站点100 m。该宗地临路为生活型主干道，该宗地临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2001年7月31日、土地使用年数的限制为40年、宗地红线外为五通（侠水、排水、通路、通电、通讯），红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2308元/m2。

  该宗地位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况略。土地用途为商业用地。土地面积为3000 m2，规划容积率1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200 m，商服繁华度较高，距公交站点200 m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2000年10月9日、土地使用年数的限制为39. 42年、宗地红线外为五通（供水、排水、通路、通电、通讯），红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2032元／m2。

  (2)容积率修正系数。容积率影响规律为商业用地以容积率2．o为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见表8-4。

  即采用市场比较法测算，估价对象在2002年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年数的限制设定为40年、宗地开发程度设定为红线外五通（即通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2338.1元/m2。

  收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。

  维修费十管理费十保险费十税金十城市维护建筑税十教育费附加十堤防工程修建维护管理费十年房屋折旧费=房地总成本

  根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，73年建造，砖混结构．由于该宗地上建筑物做出租，其总收入为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/m2．月，总建筑面积5800 m2，有效出租率为85%，可出租面积为4930 m2，总年租金109. 4460万元。

  (1)管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一部分是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一部分是管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109. 4460×3%=3.2834（万元）。

  (2)维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为600元／m2×5800 m2=348. 00万元，维修费为348. 00×2%=6.96（万元）。

  (3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348. 00×2‰=0. 6960（万元）。

  (4)税金：指房产所有人按有关法律法规向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，交纳12%（计税基数为年租金）的房产税，房产税税金为109. 4460×12%=13.1335（万元），营业税取年租金的5%，营业税税金为109. 4460×5%=5.4723（万元）。

  (5)城市维护建筑税：据××市房地局、市税务局有关法律法规，取营业税税额的7%．为5. 4723×7%=0.3830（万元）

  (6)教育费附加：据××市房地局、××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5. 4723×3.5%=0. 1915（万元）。

  (7)房屋折旧费：指房屋在使用的过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年房屋折旧费=：房屋重置价×（1-残值率）／耐用年限，耐用年限以土地使用年数的限制计为40年。年折旧费为600×5800×(1—2%)／40=：8. 5260（万元）

  (8)空房损失费：指根据真实的情况，取一年中按半个月空房损失计算，为18.5×5800×85%/2=4. 5602（万元）

  年房地总费用=管理费十维修费十保险费十税金十其他税费十房屋折旧费十空房损 失费=43. 2059（万元）

  建筑物现值=重置价×（1一[（1-残值率）／房屋可使用年数的限制]×已使用年数的限制）。房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150. 1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的真实的情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。

  年房屋纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率=150. 1968×10%=15. 0197（万元）

  即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2002年10月31日，土地使用年数的限制设定为40年，土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外五通（供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。

  根据地价评估作业规程及估价对象的详细情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格。详见表8—7。

  ×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200 m2，在2002年10月31日，土地使用年数的限制设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：

  1．估价依据，缺少企业改制中划拨土地使用权管理的有关文件、估价依据过于笼统。

  5．地价定义中缺少宗地实际用途、实际开发程度、容积率及现状条件及规划条件描述。

  19.实例3，土地使用年期修正系数计算过程有误，应为实例3土地年期系数/委估宗地土地年期系数。

  23.房屋折旧费用计算中耐用年期应为房屋可使用年期（73年建造），不应为土地设定年期40年，应为50年。

  26.在最终地价确定中，采取的加权算术平均值，对各自权重取值未进行说明与分析。

  (1)代表性原则。代表性原则指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用：条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性。

  (2)确定性原则。确定性原则指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身：条件都比较确定。

  (3)稳定性原则。稳定性原则指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的，利用条件较为稳定，在较长时间内不可能会发生分割、合并或重新规划等情况。

  (4)标识性原则。标识性原则指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

  地价区段的划分一地价区段内监测点的布设一地价监测点初始资料的采集一地价监测点上图与资料建档。

  ③在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同。

  ①以土地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线。

  ②在地价等值线的基础上，以土地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其他线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界，，

  ③在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图。

  ④以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。各用途实际土地面积根据城镇地籍调查的最终结果计算。

  (2)地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近。

  (3)地价监测点总数应考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不直低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其他城市不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡。

  (1)使用状况方面：用途是否发生明显的变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等。

  (2)旁边的环境方面：总体设计是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等。

  (3)权属关系方面：是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等方面。

  地价监测点的更新可分为原监测点删除的更新、新监测点替代原监测点的更新和净新增监测点的更新。新监测点和净新增监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不允许超出该城市地价监测点总数的10%。当遇到城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点的扩充。

  初始登记资料：城市地价监测点登记表（初始）、地价区段登记表（初始）、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像照片等。

  (2)变更登记资料：各监测年度的城市地价监测点登记表（变更）、地价区段登记表（变更）、地价监测点变更统计表等。

  (3)各季度、年度成果资料：地价监测点（季度）调查表、地价动态监测指标（季度）调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况（季度）调查表、土地交易样本（季度）调查表、地价监测点（年度）调查表、地价动态监测指标（年度）调查表、房屋交易样本（年度）调查表、土地（年度）供需情况调查表、房屋（年度）供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标（年度）调查表、城市基

  准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、地价监测点评估报告等。

  (1)监测点现状条件下与评估地价与设定内涵条件下，评估地价应分别评估，评估值为监测点地面价。

  (3)监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高年限，监测点现状条件下评估地价所对应的年限是相应用途的剩余使用年限。

  (1)监测点基础数据在地价监测点布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。监测点年度数据每年采集一次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日；监测点季度数据每季度采集一次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不能低于其总数的10%，监测点季度地价基准日设定在各季度的最后一日。

  (2)土地交易样本数据通过市场调研采集，采集的渠道主要是土地交易市场、土地交易登记部门和实际的市场调研，每季度采集一次。

  (3)房屋交易样本数据通过市场调研采集，数据采集的渠道主要是房地产市场管理部门和实际市场调研，包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集，每年度采集一次。

  (4)城市一般资料每年度采集一次，其中土地供需资料、城市基准地价资料主要是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门。房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集，采集的渠道主要是房地产市场管理部门。城市社会经济统计资料主要是通过资料查询的方式采集，采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。

  下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分，请阅读后回答相关问题。

  该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××居住小区”项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层居住小区，土地总面积95 635 m2，总建筑面积143 452 m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

  估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95 635 m2，总建筑面积35 000 m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3. 4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

  根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

  根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况去看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象真实的情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用的时间的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为：

  通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的真实的情况，，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出，并假设房屋售价在销售期内保持不变。

  根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的居住小区，一定要经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市沒设施缺口的有关费用，如5 km长的电缆铺设费用，100 m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下。

  (1)前期费用（分析过程略）。确定其前期费用为200元／m2（按总建筑面积），则前期费用总计为：

  前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35 000=700（万元）

  (2)建造成本（分析过程略）。确定其平均建造成本为700元/m2（按总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为：

  建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35 000=2450（万元）

  (3)室外建设费用（分析过程略）。确定该地块室外建设费用标准为220元／m2（按土地面积），则小区建设费用总计为：

  (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，建造成本与室内费用和的5%计。设定为开发期内均匀投入。

  (1)利息率。本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6．03%。

  (2)利润率。房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

  2．请列出估价报告中可当作判断土地最佳利用方式的指标或者因素。（提示：不少于6个）

  3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求？（提示：不少于4个）

  5．报告中采用贴现的方式来进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，，请根据报告中的数据资料，并假定地价为p，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、：利润的计算式。